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2018年3月期決算説明会:質疑応答模様

2018年3月期決算説明会

内容につきましては、ご理解いただきやすいよう部分的に加筆・修正をしております。

オフィス・商業事業

  • Q1原宿駅前プロジェクトは賃貸レジデンスを計画していると認識しているが、渋谷区がホテル規制を変えてビジネスホテルが作りやすくなると聞いた。用途を見直さないのか。

    A1原宿駅前プロジェクトは、高級賃貸レジデンスとホテルの収益性にはあまり差がなく、地域に溶け込む新たな住民となる方々に使ってもらいたいという行政や地域の方との話し合いのもとで、現在の計画となった。

  • Q2今後の重点エリアは神田、新橋、青山等と聞いたが、改めて戦略的なエリアはどこと考えるのか伺いたい。

    A2神田の再開発では一部の地権者から土地を購入して欲しいとの声があり、周辺地域で売り物が出る可能性も考慮し、事業者としての権利床を増やした方がよいと考えている。南青山も同様の考え。新橋では土地を購入できるか未定。グループCRE周辺エリアでの物件購入も想定しており、ある程度予算を組んで取り組んでいく。

  • Q32019年3月期のオフィス・商業事業について、フリーレント解消効果や賃料増額効果等が見込まれているとのことだが、都心のみならず地方の相場感も伺いたい。

    A3フリーレント解消効果は品川シーズンテラス、秋葉原UDX、シーバンスで10億円程度の見通し。地方マーケットの需要は旺盛で稼働状況がよい。新しい供給が少ないマーケットとして広島、福岡、岡山、札幌のオフィス需要が非常に強く、これらの売却はあまり考えていない。いずれグループCREが進む際は、街づくりの観点からコア物件になると考えている。

  • Q4アーバンネット横浜ビル、住友商事名古屋ビル等、地方都市での再開発が多いように感じられるが、この背景には含み益を実現する狙いがあるのか。

    A4当社のポートフォリオは、他社よりも地方中核都市の物件の割合が高い。福岡天神エリア等では地域開発に関する機運が高まっており、当社としても開発を通じて貢献していきたいと考えている。その他、アーバンネット横浜ビルや住友商事名古屋ビルは電話局舎でなく、開発しやすいといった要因もある。もちろん、東京や大阪といった都市エリアでも開発を進めていきたいと考えている。

  • Q5主要プロジェクトを含め、オフィス・商業事業には今度どのように取り組んでいくのか。

    A5既にオフィス・商業事業の営業利益が約280億円、空室率1.4%となり維持するのは容易ではないが、最低限の目標水準と考える。ここを出発点として新しい開発に取り組んでいくほか、オフィス競争力向上に向けプロパティマネジメントの強化にも力を入れていきたい。

  • Q6賃貸等不動産の時価が上がっているが、エリア的に一律で上がっているのか、都心中心なのか伺いたい。

    A6特殊事情での増減はあるが全体的に上がっている。どちらかと言えば地方中核都市が都心よりもさらに上がっている傾向にある。

住宅事業

  • Q12018年度3月期のランドバンクの推移と仕入れ規模を伺いたい。

    A1ランドバンクは2017年3月末3,300戸、2018年3月末は2,600戸程度。2018年度3月期の仕入れは400戸程度。

NTTグループCRE

  • Q1大手町プレイス(大手町2-1)に日比谷エリアからグループ会社が移ると公表されているが、移転後の日比谷エリアの再開発について伺いたい。

    A1公表されている通りNTTコミュニケーションズが大手町プレイス(大手町2-1)に入居する。日比谷エリアについては、三井不動産の東京ミッドタウン日比谷が竣工し賑わっており、帝国ホテル、東京電力などの利害関係者とも大規模エリア再開発で盛り上がっている。現在は街づくりのコンセプトを第一に考え、権利関係をどう分担するかを調整している状況。日比谷エリアについては、非常に重要なエリアと考えており、当社のメリットにもなるよう再開発を検討していきたい。

その他

  • Q12019年度3月期は不動産売却を見込まないと聞いたが、スタンスを伺いたい。各社とも販売用不動産として1,000~2,000億円程度のアセットを保有しているが、当社もこれらを増加させ売却額も増加させていくのか。

    A1現在は具体的な売却を見込んでいないが、開発を行う上で回転型は必須と考えており、リートとの関係をさらに強化したいと考えている。現在は比較的消極的な運用にみえるかもしれないが、売却については開発がどの程度進むかの裏返しになると考えており、まずは開発を積極的に進めていきたい。

  • Q2今後の取組みにあるICT活用、電話局舎開発について、2019年度3月期に実現するものはあるのか。

    A2新しいプロジェクト(オフィス)にICTの要素を埋め込みたいと考えている。動線分析、エネルギーコントロールシステム、照明自動化、入退室自動化等、ビル管理を効率化するシステムの導入を検討している。大手町プレイス(大手町2-1)が竣工する2018年8月にはご紹介できるのではないかと考える。既存ビルにICTを導入するには投資がかかるが、断片的にでもこれらのシステムを導入していくことで、当社物件の強みにしたいと考える。
    電話局舎については、NTT東日本、NTT西日本が保有しているが、技術が進み装置も小さくなり空きスペースが生じている。これらをスケルトンにするまでをNTT東日本、NTT西日本が行い、当社はスケルトンになった部分を改修してマーケットに出すといった役割分担を行っていきたいと考える。現在、各地の電話局舎の給電の仕組み等を調べ、投資の規模感を洗い出している。東京周辺の通勤者の最寄駅に所在する電話局舎のオフィス化について、2018年度に2~3件程度できないかと検討している。働き方改革や駅周辺の人の集積にも貢献したい。

IFRS

  • Q1IFRSになると株主還元の配当性向が4割を超えるが、今後はこの水準を意識していくのか。

    A1配当性向は会計基準差により日本基準、IFRSで見え方が少し異なるが、配当性向の目標を4割とする訳ではなく、今までと基本的な考え方は変わらない。

  • Q2アナリストとしてB/Sも予想をしないといけないが、考慮すべき点として、負ののれんはB/S内で株主資本の増として処理、不動産の時価評価(みなし原価適用)については公正価値モデルではなく一部の物件の簿価を選択、との2点でよいか。また、賃貸等不動産の時価評価は今後も開示されるのか。

    A2大きなものとしては、その通り。IFRS移行日にみなし原価として一部の物件の簿価を変更した。原価モデルを採用しており、公正価値モデルではない。

  • Q3IFRS適用の一番の問題は前年度比較と考える。今後、日本基準の2019年3月期の参考値が開示されるのか、またはIFRSベースの2018年3月期実績が開示されるのか、今後の見通しも含め伺いたい。

    A32018年3月期実績もIFRSベースで開示する。2019年3月期については、要約財務諸表が法定開示で求められており、日本基準も非監査の参考数値として開示する。2020年3月期以降の開示については決定していないが、なるべく分かりやすく出していきたいと考えている。

  • Q4IFRSになると特別損益が営業利益内に計上される。不動産業界は開発に伴う除却損が多く、IFRSでは営業利益の増加よりも減少の影響が大きいとのイメージがある。今後、経営的な指標として営業利益と当期利益のどちらを重視するのか。

    A4議論中である。営業利益への影響も踏まえ、不動産事業者として除却損は戦略的に出していかねばならないと考える。

  • Q5B/SのIFRSベースでの過去実績については、いつ頃開示されるのか。

    A5基本的には2019年3月期第1四半期決算にて開示予定。