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2018年3月期第2四半期決算説明会:質疑応答模様

2018年3月期第2四半期決算説明会

内容につきましては、ご理解いただきやすいよう部分的に加筆・修正をしております。

オフィス・商業事業

  • Q1空室率は期末に向けて1.6%程度と好調の一方、賃料は横ばいという話だが、具体的な動向について伺いたい。

    A1契約更改について、交渉件数のうち3割程度は値上げが出来ているが、額として大きな値下げが1件あり、更改率では全体として横ばいの状況。なお、値下げについては周辺相場より少し高くお借りいただいており、交渉の結果値下げに至った。

  • Q2今後竣工する物件において、収益・利益はどの程度を想定しているか。

    A2大手町2-1や新橋一丁目プロジェクトについて、それぞれ投資額は570億円、440億円を予定しており、NOI利回りでは大手町2-1は周辺相場並み、新橋はリーシング開始間もないため不確定ではあるが、大手町周辺相場よりも高い利回りを想定している。

  • Q3新橋一丁目プロジェクトはJR九州がホテルを開業するとのことだが、どのような賃料形態か。

    A3賃貸ではなくホテル部分の持分を売却予定。土地の持分は2017年3月に売却済み。建物の持分は竣工時に売却する予定。

  • Q4投資及び物件売却の見通しについて教えてほしい。

    A4中期経営計画に記載している3,600億円の投資規模にて新規取得を進めている。今期は昨年に比べ上期での取得が進んでおり、検討中の案件も複数ある。物件売却については、今期私募リートに対し40億円程度を予定している。

  • Q5オフィス事業における課題は何か、テナント防衛やトップセールスは行っているか。

    A5空室率については、テナントの増床要望に応えるためにも、ある程度の余力を持たせておく必要があり、現状以上に低下させることは考えていない。今後は、エリアマネジメント等の付加価値をもたせ、テナントが長く入居し続けていただくための仕組みを考えたい。また、トップセールスは目立つ形で行っておらず見えにくいかもしれないが、着実に行っている。

  • Q6上場デベロッパーの中ではオフィスのうち地方物件の比率が高いと理解しているが、地方でもマーケットが回復傾向にある中で、今後のエリア戦略についてどう考えるか。

    A6ご指摘の通り地方物件の比率が比較的高いが、これは当社がNTTグループの全国の不動産会社を合併した歴史が背景にある。地方の中でも、主要都市の主要エリアに物件を所有しているが、収益性はまだら模様。地方の中でもメリハリが必要で、地方をすべて無くして東京に集中させるといったことは考えていない。

  • Q7地方では東京よりも賃料引き上げが容易という理解は可能か。

    A7物件によっては可能。

住宅事業

  • Q1以前、都心にシフトして利益を50億円程度確保すると伺ったが、用地仕入が厳しい中でどのように事業を進めるのか。

    A1住宅事業の規模は利益30~50億円を想定している。用地仕入が厳しいことは認識しており、NTTグループCREも含めて検討していきたい。また、足元では仕入を慎重に進めてきたが、今後は少し積極的に仕入れていきたい。

  • Q2現状で全体に占める郊外物件の割合はどの程度か。郊外型物件が粗利率を押し下げる要因となっているのか。

    A2現状のランドバンクは約3,000戸だが、郊外型物件の割合は70%程度と以前に比べ少なくなってきている。粗利率については、戸数目標を高く掲げていた時期に仕入れた郊外型物件が現在も販売中であり、押し下げる要素の一つにはなり得るだろう。都心型等の粗利率の高いものと組み合せて事業全体での粗利率目標20%程度を確保していきたい。

  • Q3マンション分譲について、一部物件で値下げを行っているようだが、郊外型物件であっても時間をかければ売れていく状況と認識している。販売のスピード感についてはどう考えているのか。

    A3ご指摘の通り、一部物件では価格の引き下げを行っている。他にも値下げ以外の形で販売を進捗させる取り組みを行っている。時間をかければ売れていくのは事実だが、新規開発へのリソースを確保する意味でも販売スピードは高めていきたい。

  • Q4住宅事業について、ランドバンクが3,000戸で平均販売単価が4,000万円と仮定すると営業収益は1,200億円となる。この場合、資産規模830億円では原価が高いように見受けられるが。

    A4830億円の中には宅地分譲も含まれており、マンション単体では数字が変わってくる。また、足元で仕入を厳選していたことからランドバンクの多くが竣工を控えており、建設費が多く含まれている。

NTTグループCRE

  • Q1大手町2-1にNTTグループが入居すると聞いているため、移転したビルにおいて建替えがあるのではと予想しているが、NTTグループCREについて進捗はあるか。

    A1NTTグループCREは長い期間をかけた議論が必要であり、NTT持株会社を中心として進めている。通信局舎の設備マネジメントも必要であり15年や20年といった長期の取組みになることも考えられる。当社は、どのような開発を行うべきかという提案も含め、議論に参加している。

  • Q2NTTのIRイベントに参加した際、NTTグループの中期経営計画に対する進捗が遅れているように見受けられたが、NTTグループCREに影響はあるか。

    A2グループ全体の中期経営計画とNTTグループCREでは、期間的に大きな差異があり、関連性は小さい。

その他

  • Q1コーポレートガバナンスについて、社外取締役とどのような議論を行っているか。

    A1コーポレートガバナンス・コードは現状フルコンプライである。社外取締役とは、取締役会やその後のミーティング等において活発に議論しており、専門的見地から貴重な指摘・提言を受けている。

  • Q2ROEについて、前期実績では8%であるが含み益を考慮すると3%程度であり、資産が有効活用されていないのではないか。

    A2ROEを分母(自己資本)と分子(純利益)で考えた場合、含み益を考慮すると昨今の土地価格上昇を受け時価鑑定額(含み益)も膨らみ分母(自己資本)が大きくなる一方、土地価格上昇に新規開発スピードが追いつかず、分子(純利益)を大きくするには時間差が生じることとなる。さらに当社保有物件の築年数も進み、分子(純利益)を大きくするにはハードルが高い状況だが、暫定利用物件の開発や賃貸収入以外の収益源の多様化なども考えていきたい。

  • Q3来期が中期経営計画の最終年度だが、目標の営業利益300億円を今期で達成する場合、前倒しで策定することになるのか。また、他社とどのように差別化を図っていくのか。

    A3物件売却を含めた営業利益300億円の達成ではなく、実力値としての300億円を目指していく。次期計画については、長期的な戦略を踏まえた上で、CREを含めどうすべきか今議論しているところ。